萊坊探尋住宅市場中的關鍵買家，並重點研究國際買家對新建產業的興趣，依據萊坊全球住宅產業開發團隊進行的調研，得出了具體結論。（圖：新華社）
萊坊住宅產業研究部主管連百禮針對客戶群及其置業地點作出評估。他說，2009年初至今，迪拜和香港的房價分別激增63%和81%，其中豪宅價位上揚的態勢一直延續至2013年。
迪拜和香港最熱門
該顧問公司的“全球主要城市指數”今年第二季度攀升了2.4%，對豪宅日益增加的國際需求，某種程度上推動了產業價格的上漲。
萊坊探尋住宅市場中的關鍵買家，並重點研究國際買家對新建產業的興趣，依據萊坊全球住宅產業開發團隊進行的調研，得出了具體結論。
萊坊全球網絡的數據進行綜合評估，確認過去一年（截至2013年7月底）購買新建豪宅的主要國際買家，包括買家近期的動向變化、客戶國籍、觀察未來走向。
中國買家愛吉隆坡曼谷
在充份研究全球高資產淨值人士購買習性的基礎上，萊坊研究認為中國買家在全球優質新建產業市場上最具影響力。
除了大手筆購進悉尼和香港的新建住宅產業外，中國買家也活躍於吉隆坡和曼谷的優質新建產業市場。另外，在西方各主要市場，特別是紐約，中國買家隊伍正不斷在壯大。
人民幣匯率堅挺、國內經濟的放緩，某種程度上促使中國買家轉向國際市場，將目光投向更遠的地區，進行多元化投資。新加坡和俄羅斯投資者在全球新建住宅市場的活躍程度、僅次於中國買家，緊隨其後的是英國和美國產業買家。
亞洲富豪
頂級產業買主
鑑於亞洲近年來財富累積增速，該地區的買家在全球新建產業頂級買家排名中，名列前茅並不足為奇。毫無疑問，亞洲國家近期採取的住宅市場降溫措施，促使該地區的眾多買家轉向更遠的市場。
調查與評估報告指出，來自中國、俄羅斯及美國的投資者，預計將維持和提高其市場份額。與此同時，拉丁美洲買家（尤其是巴西和墨西哥產業買家），有望在全球新建產業市場上異軍突起。
中國與日俱增的重要性，反映出亞洲作為財富創造中心正在崛起，亞洲億萬富翁人數僅次於北美，萊坊《財富報告》的數據顯示，未來10年中國高資產淨值人士的數量預計會激增137%，美國的高資產淨值人數同期預計增加32%。
《財富觀察》做出的獨立預測顯示，截至2016年，資產在3千萬美元或以上的俄羅斯人數將增加37%。
拉丁美洲買家異軍突起
在拉丁美洲，巴西和墨西哥的高資產淨值人數，未來10年預計將分別增長138%和44%。
儘管預計產業投資者會增加購買，但大環境下投資活動增長料有限，半數受訪對象聲稱，他們相信，未來一年內新建住宅產業的國際買家市場份額將維持不變。
亞歐政策兩樣情
另外，亞洲的決策者為試圖阻止國際買家湧入，正不斷提高產業買賣的相關稅務，而歐洲卻恰恰相反。
在歐洲，尤其是南歐的一些經濟體，政府正積極尋求並吸引外國買家，以刺激正走下坡的主流產業市場，並促進經濟增長。
作為參考，法國總統奧朗德將第二套房屋業主的資本增值稅，豁免時限從30年下調至22年，並從2014年起生效；他先前推行的等級費率將改為較優惠的統一費率，最終定為每年6%。
西班牙政府近期通過了一項新的法律，針對在該國花費50萬歐元或以上購置產業的歐盟以外投資者，可快速追蹤其居留許可的申辦，此法律預計在2014年實施。
一些政府正限制資金流出本身國家，這一變動可能對未來的跨境投資帶來衝擊。例如，印度儲備銀行近期宣佈，將不允許居民到國外購買不動產，以控制外匯外流。
歐洲出招刺激房市
在地球的另一端，歐洲各國紛紛採取一些刺激產業市場的措施，借以推動經濟。這裡列舉一些例子供參考：
愛爾蘭
對2013年底前購買的產業，採取首7年免除資產增值稅的政策。價值100萬歐元以上產業的印花稅（居民及非居民皆適用）下調至1%，之前稅率為9%。
法國
總統奧朗德將擁第二套房屋業主的資本增值稅，豁免時限從30年下調至22年，並由2014年起生效。他先前推行的等級費率將變更為較優惠的統一費率，最終定為每年6%。
葡萄牙
2012年10月，葡萄牙政府通過一項新法律，允許非歐盟投資者獲得居留權。不過，新居民必須轉賬超過100萬歐元至葡萄牙，並設立企業提供至少30份工作，或是購買50萬歐元以上的產業。政府還推出全新的“非常住居民方案”，居住前10年間免除大筆稅務。
西班牙
西班牙政府證實將出台新法律，允許購買50萬歐元以上產業的非歐盟居民獲取西班牙居留權。這一項新法律，預計在未來數月中通過法案，被廣泛形容為“黃金簽證”。
意大利
總理萊塔同意暫停原定6月起徵收的城市房地產稅（居民及非居民皆適用），該稅此前引起較大爭議，此舉被解讀為支持產業市場的姿態；但分析人士仍在觀望，政府最終出台何種措施來替代城市房地產稅。目前，持有5年以上的產業不徵收資產增值稅，且財產稅和遺產稅也被免除。
塞浦路斯
2012年末，塞浦路斯政府推行了一項新的法律，允許購買30萬歐元以上產業的非歐盟人士獲得居留權。申請人必須證實其年收入不低於3萬歐元，且每名家屬每年附加5千歐元。申請人還必須在塞浦路斯銀行存款3萬歐元，至少存滿3年。
土耳其
2012年，土耳其政府通過了一項新的法律，批准183個（在此之前是89個）國家的外籍人士“不受限制”
地購買該國產業。其他刺激措施包括，外籍業主自動獲得一年居留許可證，5年後獲得土耳其公民身份。
希臘
2013年五月起，來自非歐盟國家的外籍人士，若購買價值25萬歐元以上產業，則買主本人及其家人皆可獲得為期5年的可延期居留許可。
亞洲限制外資防泡沫
亞洲各國政府在吸引高價值國際投資的同時，力圖為國內居民提供可負擔的產業。
泰國
國外買主可購買獨立開發項目49%的永久產權，超過這一比例則只能保有租賃權。外籍人士只能購買土地的租賃權，但可購買改建項目（住宅）的永久產業權。
柬埔寨
外籍人士可購買/持有地面樓層以上的公寓。外籍人士只能以長期（可續期）租賃形式持有土地。
印度
非印度裔的外籍人士、非住在印度的居民，不可在印度國內購買任何不動產，除非該物業繼承自居住在印度的人士。
越南
未達到第51條法令（Decree51）所述的其他標準的非居民不可購買公寓。外籍人士不可持有土地（紅皮書）。
新加坡
外籍人士可自由購買私人公寓，但必須繳納15%的額外印花稅。聖淘沙灣是新加坡唯一允許非永久居民購買住宅的地區。
印尼
若某外籍人士為非印尼居民、或被視為不能助益國家發展，則不可購買當地產業。
澳洲
外籍人士可購置存量住所，其中包括新建住宅、在建或即將開建的房屋以及待開發閒置地。外籍人士不可購買現有房屋作為投資或住所。
馬來西亞
土地買賣不受限制，但房地產價格必須為50萬令吉或以上。一些州屬已將門檻提高，從50萬令吉提高至100萬令吉。
香港
外籍人士可不受限制地自由購買產業，但必須繳納15%的額外印花稅。
中國
非居住在中國的外籍人士，不可購買中國大陸的任何產業。
拉美買家全球尋優屋
近年來，歐洲各國政府不斷想方設法吸引歐盟以外的外來投資。未來，對來自非歐盟投資的爭奪將更為白熱化。
歐洲各國政府以保證居留權和減免稅吸引投資者，決策者宣佈的很多政策，旨在吸引外國買家，協助激勵艱難的產業市場，以及促進經濟成長。
在西班牙、葡萄牙和希臘，原本熾熱的產業市場，卻在2008年突然放慢下來，大量的房產存貨面對滯銷，其中在西班牙，截至2012年杪，市場上大約有70萬套新建住宅產業未能售出。
根據官方的數據，希臘、西班牙和葡萄牙的主流產業價格，分別比高峰時期降低31%、29%及19%。
在價位方面，萊坊研究指出，主要國際買家為購置優質新建產業，平均支付180萬至300萬美元，通常放眼2至3房公寓。
過去10年，標誌性名宅產業接連拔地而起且成功成交，這些開發項目通常位於成熟的國際熱門地區，且國際買家需求強勁。
在頂級產業市場，諸如紐約432公園大道、摩納哥TourOdeon、邁阿密Faena以及香港傲璇等產業的買家，都是來自世界各地的富豪。
可以預見的是，拉丁美洲買家未來將在全球新建住宅產業市場崛起。巴西、墨西哥以及委內瑞拉的投資者早已蜚聲拉美區域市場，但投資者當中，有越來越多將目光投向邁阿密、巴黎和馬德里在內的遠方市場。
隨著這些地區源源不斷地創造財富，開發商在推出新項目後鎖定這些市場的興趣也會愈加強烈。
“安全”國際買家考量要素
金融危機的餘波繼續侵擾世界各地，且“阿拉伯之春”革命運動後，多國存在政治不穩定現象。在這種不確定環境下，搜尋投資安全港是去年全球物業投資的總體傾向。
萊坊調研結果顯示，一些被視為可規避廣泛經濟問題的城市越來越受買家青睞。事實上，47%的受訪人士提及，其選擇的相關市場，最大的吸引力就在於“安全港效應”。
有鑒於此，紐約、摩納哥和迪拜等大城市皆符合此類要求，因此，國際買家在這些城市新建住宅市場所佔的份額正逐漸擴大。
除了規避廣泛的經濟問題，人們認為這些地點還有長期資本增值的潛能；截至2013年6月，摩納哥和紐約的房價在過去12個月，分別上漲8.2%和13.6%。
另外，39%的受訪者認為，買方本土市場存在的政治經濟風險，是推動國際需求的另一關鍵因素。例如，歐元危機促使更多歐元區買家關注遠方市場、力圖多元化投資、將部份財富轉移出歐元區。
在意大利、法國和西班牙等國，日漸增多的懲罰性財富稅，迫使這些市場的眾多買家，紛紛到其他市場尋找機會。
貨幣匯率左右投資決定
在富人購置海外新建物業決策過程中，商業和貨幣問題也是左右投資決定的主要因素。去年，南非貨幣蘭特遭受重挫，對英鎊的匯率跌幅尤為明顯，這給部份海外買家帶來了契機，提供可觀的產業折扣。
政府政策也可能產生相應影響。在南美洲的巴巴多斯，多數產業買家更注重生活方式，最近的政策調整，更偏向於高資產淨值人士，因此帶來了產業諮詢量的大幅攀升，且高級產業業市場更為熱門。
針對產業買家，通過份析萊坊全球網絡的銷售數據，以及全球住宅開發團隊的研究結果，列舉了全球新建住宅市場上最為重要的買家，包括買家的需求趨勢
＊中國產業買家置業地點，分別是：
1.香港
2.紐約
3.倫敦
產業平均價：280萬零700美元
房產類型：2-3個房
＊新加坡產業買家置業地點，分別是：
1.倫敦
2.馬來西亞
3.東京
產業價格：230萬零700美元
房產類型：2-3個房
＊俄羅斯產業買家置業地點，分別是：
1.摩納哥
2.日內瓦
3.維也納
產業平均價：301萬零100美元
房產類型：2-3個房
＊英國產業買家置業地點，分別是：
1.蔚藍海岸
2.巴哈馬群島
3.紐約
產業平均價：180萬900美元
房產類型：2-3個房
＊美國產業買家置業地點，分別是：
1.上海
2.莫斯科
3.巴巴多斯
產業平均價：205萬300美元
房產類型：2-3個房
＊香港產業買家置業地點，分別是：
1.悉尼
2.倫敦
3.東京
產業平均價：210萬700美元
房產類型：3-4個房
＊印尼產業買家置業地點，分別是：
1.新加坡
2.吉隆坡
3.悉尼
產業平均價：330萬美元
房產類型：2-3個房
＊阿聯酋產業買家置業地點，分別是：
1.巴黎
2.日內瓦
3.倫敦
產業平均價：250萬100美元
房產類型：2-3個房
＊意大利產業買家置業地點，分別是：
1.日內瓦
2.摩納哥
3.倫敦
產業平均價：226萬600美元
房產類型：2-3個房
＊印度產業買家置業地點，分別是：
1.倫敦
2.迪拜
3.紐約
產業平均價：260萬美元
房產類型：3-4個房
結語：
值得一提的是，在跨境產業投資中，教育和生活方式扮演的角色愈見突出。長遠來說，那些擁有世界級大學和中小學院校、並且能夠提供安全優質生活環境的城市必將從中受益。
