今年首幾個月產業市場走勢稍慢，主要是全國大選因素，人們對產業市場採取觀望態度，不過，隨著形勢開始穩定，今年接下來的日子，本地產業市場的增值，料介於10至12%的成長率。除了住宅產業，相信產業投資者也想瞭解其他類型產業，例如商業產業、工業產業、發展地段的市場進展，從中窺探產業的發展潛能，以及本地經濟的展望與趨勢。
圍籬設施添魅力
大馬產業經紀公會主席西華桑克較早前在全國大選後，舉行“產業市場展望”匯報會表示：“我們預期產業價值可取得10%的穩健成長率，也有可能介於12或13%的增值幅度，屬於比較平穩的成長率，至於前幾年的20至30%漲幅，機會比較微小。”
產業泡沫不存在
他說，第十三屆全國大選前，許多產業計劃延後推出，那時，發展商與產業投資者皆採取觀望態度，在大選後，產業市場開始恢復較多的交易。市場已經加快步伐，並沒有跡象顯示產業價格將會下跌，當然，也不存在產業泡沫跡象。”
“坦白說，我們希望看到的是比較平穩的成長格局，避免市場無法跟進而往下跌，另外，市場出現新的發展趨勢，就是多功能產業計劃開始普及，集工作、玩樂與居住在同一個地區，這些都是需求看漲的產業單位。”
他補充：“如今，圍籬產業是一個時尚、趨勢，假如發展商沒有提供圍籬設施，其產業單位的競爭力可能會減弱。”
投資商產須守3至5年
萊坊國際產業顧問公司董事經理沙古南指出，國家銀行已經採取措施，冷卻產業市場的發展，確保市場不會出現泡沫跡象。
談到巴生河流域的辦公樓產業市場，他說，吉隆坡市區的辦公樓供應佔71%，其餘的29%來自吉隆坡週邊地區，2015年之前，吉隆坡市區與週邊地區的辦公樓供應，預料將分別取得大約13.7%與33%的增長率。
沙古南補充，截至2013年中，市場吸納超過110萬平方尺的辦公樓空間，與此同時，大馬產業經紀公會卸任主席聶森保羅說，最近許多規模較小、較新的產業投資者，通過集合資源、集體購買方式，在商業產業進行投資。
他說，與住宅產業比較，商業產業的投資一般成本較高，一些較新的商業產業計劃，通常需要3至5年時間，商業活動與出租率才可達到預期水平。
萊坊國際產業顧問公司的沙古南補充，關於商業產業的發展趨勢，發展商已傾向於發展綜合零售、住宅與商業辦公空間的計劃；另外，擁有綠色指數兼多媒體超級走廊的辦公空間，預料將繼續獲得市場需求的扶持。
由於新的商業大廈將陸續完工，預料將帶來較大的競爭壓力，辦公空間租戶也擁有較多選擇，在巴生河流域，吉隆坡市區佔71%的供應量，其餘的29%來自吉隆坡市週邊地區。
在量身訂造辦公樓，吉隆坡市區的整體出租率大約是82%，A級辦公樓的租出水平為86.4%，A+級辦公大廈的出租率則是65.7%，主要是新完工的商業大廈造成競爭壓力。
一旦輕快鐵系統完工，加上公共交通網絡日趨完善，可以將租戶吸引到城市週邊地區，分散集中在市區的擁擠情況。
高檔共管公寓漲幅高
詢及巴生河流域產業交易的趨勢，西華說，今年首季的產業交易，三分之二集中在住宅產業，首季交易價值達到76億4千800萬令吉。
他預計，2013年的住宅產業交易價值，預料可達到2012年的375億令吉紀錄。提到高檔共管公寓，西華說，這類型的產業價值，自2010年起開始穩健上升，其中吉隆坡城中城與市區的高檔共管公寓，漲幅比較明顯。
需時裝修竣工錯覺
他補充，許多高檔共管公寓單位並沒有空置，一些投資者是作為假日住宅，有一些則需要時間裝修，或是物色理想租客；因此，一些新完工的高檔共管公寓，短期間內空置，讓人們存在高檔共管公寓出現供應過剩的印象。
在巴生河流域，2013年首季排屋的交易價值達28億9千205萬令吉，高檔共管公寓居次，價值16億8千165萬令吉，半獨立式9億8千423萬令吉，獨立式洋房8億8千235萬令吉。
二手住宅交易價最大
談到轉手市場的住宅產業交易值，西華說，在2010年至2012年這3年期間，住宅單位的交易價值最大，從2010年的103億8千726萬令吉，增至2011年的111億2千272萬令吉及2012年的117億4千213萬令吉。
第二是商業產業，在2010年的交易價值64億3千484萬令吉，增至2011年的77億1千875萬令吉，不過，在2012年卻減至66億1千870萬令吉。
另外，交易價值排第三的是發展地段，從2010年的29億7千464萬令吉，增至2011年的35億1千384萬令吉及2012年的36億7千777萬令吉。
零售產業人潮最重要
聶森保羅針對城市中的商業產業、投資產業分享他在市場的觀察所得，他說，與住宅產業比較，商業產業面對的限制比較少，即使是第三或第四件產業，只要條件符合，依然可以領取相當可觀的融資額度。
此外，迷你市場、快餐中心及銀行，也在一些行人流動量較大的地點，例如輕快鐵站設立單位，至於角頭單位則是許多人尋求的商業產業，特別是餐飲業者，他們最屬意這些單位。
多泊車位商業地帶受青睞
除了角頭單位是熱門選擇，一些餐飲業者也屬意擁有較多泊車位的商業地帶，不過，有些比較高檔的展銷中心，通過提供“特別泊車服務”解決泊車位不足的問題。
有些業主會避開桌球經營者、互聯網吧及按摩中心的租戶，除非是無法爭取到適合租戶，業主才可能考慮。
談到零售業商場，聶森保羅指出，金河廣場及時代廣場是投資者尋求投資的選擇，雖然其他一些購物商場未能成功出售產業空間給投資大眾；可是，這兩大商場卻在這方面相當成功，產業單位的售價每平方尺介於3千至2萬令吉。
投資大眾普遍認為，這些零售商場位於首要地點，有大量的遊客，因此，容易爭取到商業租戶，投資者也認為，長期來說，這些產業單位的價格將會上漲，出租需求也保持強勁。
住宅洋房變身商產成新寵
聶森保羅補充，近年來另一個崛起的商業產業是：住宅洋樓。他說，位於吉隆坡與八打靈再也、面向繁忙道路的住宅洋樓，可申請執照將這些洋樓改為商用產業，從事有限量的商業活動用途。
所謂的有限量商業活動，主要用作展銷室、辦公單位，所從事的業務與活動，不會對鄰居造成不便，包括不能帶來噪音，例如會計樓、律師樓、婚紗店等等。
由地方政府發給的執照必須每年更新，假設違反執照所列明的條件，或者給鄰居造成不便問題，執照可被駁回或不獲得更新。
洋房空間大擁私人泊車位
他指出，一些被用作商業用途的洋樓包括位於孟沙馬洛夫路、八打靈再也SS2的洋房，洋房轉為商店或零售中心的優勢，主要是空間大、租金較具競爭力，同時擁有私人泊車位。
“在商業產業進行投資，成本比在住宅產業投資較高，由於產業價格居高不下，近年來，一些新興投資者，他們通過集中資源，採用集體投資商業產業的方式，實現他們的投資產業夢想。”
聶森保羅建議，發展商應考慮興建較多的店屋，店屋讓投資者可購買單一產業，將底樓用作商業店面，以賺取租金收入，二三樓樓作為辦公室，頂樓用作住宅用途；當然，這類型產業的發展商，必須有完善的規劃，例如擁有足夠的泊車位，完工要精美，讓業主住在其中有家園的感覺。
工業產業半獨立廠房受歡迎
邁達斯產業公司總裁謝坵桃說，工業產業的發展是許多發展商忽略的領域，主要是與住宅產業比較，市場對工業產業的需求較有限，因此，大多數的工業產業發展計劃是由政府相關集團，北港／西港工業園、哥打哥姆寧工業園、馬重工業工業園及汝萊工業園等負責。
工業產業領域蓬勃，足以反映經濟發展形勢樂觀，業者對這些產業的需求將保持殷切。工業產業的發展概括空地、獨立式廠房／貨倉、半獨立式工廠及排式工廠。
可分兩大領域
這些產業基本可分為兩大領域：一是正規的工業園，擁有完善的基本設施，多數位於雪州沙亞南、八打靈再也、北港／西港、萬撓、武吉柏侖東、雙溪毛糯、加埔、首邦市、蒲種、士拉央、森美蘭州的汝萊、新那旺等等。
另一是稱為第二級的工業地帶，土地原本是“農業地”，然後由多數個別業主申請轉為“工業地”，其中一些保留現狀；另一些則已在土地上建了工廠，這些土地多數未具備完善的基本設施，所興建的工廠也未握有完工文件與證書。
不久前，在雪蘭莪州的這些工廠業主，已提出完工文件與證書申請，以響應地方政府的合法化這些工廠運動，這些產業集中在巴生的中路——加埔路、梳邦新村及雙溪毛糯新村。
在過去幾年，發展商興建的一些半獨立式廠房適合用作展銷室，發展商在首要地點收購5至10英畝的地皮，以興建這類型產業，間接推高這些產業的價格，例如位於梳邦高科技園、哥打白沙羅的陽光／Nouvelle工業園、武吉遮魯東的i-Parc工業園及八打靈再也51區的東南工業園，都是一些半獨立式、設計精美的工業產業。
發展商最近興建的另一種類型半獨立式工業廠房，建築面積在8千至1萬2千平方尺之間，介於半獨立式廠房最小面積3千平方尺及獨立式廠房最小面積2萬平方尺之間，這些都是供應有限的工業產業。
一些私營發展商開始在雙溪毛糯路、巴生興建這類型廠房，那是因為這一帶的空地，多數在10英畝左右，適合這類型產業計劃的發展。
工業地漲幅可觀
謝坵桃補充，工業產業領域配合整體產業市場的走勢，在過去數年取得100至200%的可觀漲幅，一塊位於萬撓綜合工業園的空地，於2009年以每平方尺35令吉出售，如今交易價已超過60令吉。
一年半漲33%
在森美蘭州汝萊的阿馬工業園，一塊空地於2011年以每平方尺17令吉出售，可是，在2012年上漲至每平方尺40令吉，即使是沙亞南的獨立式工廠，於2011年初以750萬令吉售出，不過，在2012年杪，則以1千萬令吉的價位交易，在短短的1年半時間，取得33%的漲幅。
由於新增供應短缺，而且價格已上升至史無前例的水平，市場對工業產業的需求將繼續增加，在之前幾年尤其明顯，買家已把焦點轉向第二級地點。
市場對巴生河流域以外地區，例如汝萊、士毛月及萬撓工業園的需求已經增加，無可避免將售價推高，與二三年前比較，工業園已失去其競爭性價格吸引力。不過，在東盟成員國之中，大馬仍是外資屬意的國家之一，政府提供製造業、高科技公司、油棕工業及汽車工業等領域獎掖。
基於這點，市場對工業產業仍有一定的需求，業者主要是租這類型產業，一些大規模的業者，主要業務是興建大型貨倉（超過10萬平方尺）供出租，加入市場的新業主，對物流貨倉需求偏高，不少公司透過第三物流經營者，外包物流業務，以節省成本，需求殷切的程度，從沙亞南超過50萬平方尺的貨倉，在完工前已出租反映出來。
結語：
謝坵桃認為，政府推出的經濟轉型計劃、大型基本設施發展，例如捷運與輕快鐵延長線工程，強大的國內市場需求，加上對外經濟逐漸復甦，相信這些皆有利於大馬產業的發展，2013年的大馬產業市場、特別是工業產業的前景保持樂觀。
