全球財富不斷增長，意味著對核心地點豪宅產業的需求繼續擴大。
自5年前全球金融危機爆發以來，私人投資者開始將投資產業，作為財富保值和增值的管道。
可以說，全球的豪宅需求仍旺盛，且也推高了整體房產價格
萊坊（Knight）最近出版的《住宅產業環球透視》第三季報告中，探尋住宅市場中的關鍵買家，並重點研究國際買家對新建產業的興趣。
報告指出，國際對豪宅的需求日益增加，在某種程度上推動了產業價格上漲。
迪拜和香港等主要地點的豪宅價格就反映了這種趨勢，自2009年初至今，迪拜和香港的房價分別激增了63%和81%。
豪宅價位上揚的態勢一直延續至今年，萊坊的“全球主要城市指數”在今年第二季度攀升了2.4%。
該公司住宅研究主管利亞姆貝利就客戶群及置業地點等因素，針對其全球網絡的數據綜合評估，確認了過去1年（截至今年7月底）購買新建豪宅的主要國際買家。
他們還研究了買家近期行為的動向變化，以分析客戶國籍、觀察未來走向。
中國買家撼動全球
在充分研究全球高資產淨值人士購買習慣的基礎上，萊坊研究認為，中國買家在全球優質新建產業市場上最具影響力。
除了大手筆購進悉尼和香港的新建住宅產業外，中國買家也活躍於吉隆坡和曼谷的優質新建產業市場。
另外，在西方各主要市場，尤其是紐約，中國買家隊伍也在不斷壯大。
人民幣堅挺和國內經濟的放緩，某種程度上促使中國買家轉向國際市場，將目光投向更遠的地區，進行多元化投資。
新加坡和俄羅斯的投資者在全球新建住宅市場的活躍程度僅次於中國買家，緊隨其後的是英國和美國買家。
鑑於亞洲近年來財富累積增速，該地區的買家在全球新建產業頂級買家排名中名列前茅不足為奇。
毫無疑問，亞洲國家近期採取的住宅市場降溫措施，促使該地區的眾多買家轉向更遠的市場。
中俄美資金比重增
只需參照萊坊全球網絡的近期銷售數據，並與他們的調研結果疊加考量，萊坊即可確定下年會提高新建住宅產業投資的主要買家來自哪個國家。
來自中國、俄羅斯及美國的投資者，預計會提高市場份額。
與此同時，拉美買家（尤其是巴西和墨西哥買家）有望在全球新建產業市場上異軍突起。
中國與日俱增的重要性，反映亞洲作為財富創造中心正在崛起。
亞洲的億萬富翁人數僅次於北美，而萊坊《財富報告》的數據顯示，未來10年，中國高資產淨值人士的數量，預計會激增137%。
美國的高資產淨值人數同期預計增加32%。
《財富觀察》的獨立預測顯示，截至2016年，資產在3000萬美元以上的俄羅斯人數將增加37%。
在拉美洲，未來10年，巴西和墨西哥的高資產淨值人數，預計分別增長138%和44%。
考慮到金融危機後優質產業成為備受青睞的投資方式，萊坊預計全球主要地區的新建產業將會成為財富增長的重要載體。
儘管預計這些投資者會增加購買，但大環境下總體投資活動增長有限。半數受訪對象相信未來1年內，新建住宅產業國際買家市場份額將維持不變。
政策左右外資決定
影響投資者行為的關鍵因素，包括各國政府對國際投資的不同反應。
萊坊在報告中，具體討論這一因素。
正如前文所提到的，亞洲的決策者為試圖阻止國際買家湧入，正不斷提高產業稅，而歐洲卻恰恰相反。
歐洲積極誘外資
在歐洲，尤其是南歐的一些經濟體，政府正積極尋求吸引外國買主，以刺激每況愈下的主流產業市場，並促進經濟增長。
例如，法國總統奧朗德將第二套房屋業主的資本增值稅豁免時限，從30年下調至22年，2014年起生效。
他先前推行的等級費率將變更為較優惠的統一費率，最終定為每年6%。
西班牙政府近期通過了1項新法律。針對在該國花費50萬歐元或以上購置產業的歐盟以外投資者，可快速追踪其居留許可的申辦。該法律預計在2014年前實施。
一些政府正限制資金流出本國，這變動可能會對未來的跨境投資帶來衝擊。例如，印度儲備銀行近期宣布，將不允許居民到國外購買不動產，以控制外匯外流。
南歐屋價未回升
當歐洲各國政府以保證居留權和減免稅賦吸引國際投資者之時，有必要縱覽國際大局勢。
政府宣布的很多政策意在吸引外國買主幫助刺激艱難的主流物業市場，並促進經濟增長。例如，在西班牙、葡萄牙和希臘，原本火爆的物業市場在2008年突然停滯，大量的存房因此滯銷。
在西班牙，估算數據顯示，截至去年年底市場上約有70萬套新建住宅未能售出。
根據官方數據，希臘、西班牙和葡萄牙的主流物業價格分別比頂峰時期降低了31%、29%和19%。
根據萊坊的研究以及遍布世界專業知識判斷，發展商應將亞洲視為全新物業項目展示的重要市場，十大全球主要買家中有一半來自該區域。
拉美洲買家崛起
在頂級物業市場上，諸如紐約432公園大道、摩納哥TourOdeon、邁阿密Faena以及香港傲璇等項目的買家可謂來自世界各地。
我們預計，拉美洲買家未來會在全球新建住宅市場上日漸崛起。
巴西、墨西哥以及委內瑞拉的投資者早已蜚聲拉美區域市場，但他們正越來越多地將目光投向包括邁阿密、巴黎和馬德里在內的遠方市場。
隨著這些地區源源不斷地創造財富，發展商在推出新項目後鎖定這些市場興趣也愈加強烈。
在價位方面，萊坊研究表明，主要國際買家為購置優質新建住宅平均支付了180萬美元到300萬美元，且通常青睞2-3居室的公寓。
過去10年中，標誌性名宅項目接連拔地而起且成功交付。
這些開發項目通常位於成熟的國際熱門地區，且國際買家需求強勁。
搜尋投資安全港
除了解買家傾向，萊坊全球住宅開發部專家還調查了促使買家作出購買新建產業決定的因素。
金融危機的餘波繼續侵擾世界各地，且“阿拉伯之春”革命運動後，多國存在明顯政治不穩定現象。
在這種不確定環境下，搜尋投資安全港是去年全球產業投資的總體傾向。
萊坊調研結果顯示，一些被視為可規避廣泛經濟問題的城市，越來越受買家青睞。
事實上，47%受訪人士提及，其選擇的相應市場最大的吸引力就在於“安全港效應”。
包括紐約、摩納哥和迪拜在內的一些城市，完全符合此類要求。因此，國際買家在這些城市新建住宅市場上，所佔的份額正逐漸擴大。
除了規避廣泛的經濟問題，人們認為這些地點還有長期資本增值的潛能。
截至今年6月，摩納哥和紐約的房價在過去12個月中，分別上漲了8.2%和13.6%。
考慮政治經濟風險
39%受訪者認為，買方本土市場上存在的政治經濟風險，是推動國際需求的另一關鍵因素。例如，歐元危機促使更多歐元區買家關注遠方市場，力圖多元化投資、將部分財富轉移出歐元區。
在意大利、法國和西班牙等國，日漸增多的懲罰性財富稅也迫使這些市場的眾多買家到其它市場尋找機會。
在富人購置海外新建產業決策過程中，商業和貨幣問題也是左右投資決定的關鍵因素。
去年，南非貨幣蘭特遭受重挫，對英鎊的匯率跌幅尤為明顯。
這給部分海外買家帶來了契機，提供了可觀的產業折扣。
注重治安教育環境
政府政策也可能產生相應影響，例如在巴巴多斯，多數產業買家更注重生活方式。
另外，最近的政策調整更為偏向於高資產淨值人士，因此，帶來了產業諮詢量的大幅攀升，且頂級產業市場尤為熱門。
47%的人認為，“安全港效應”是該市場的最大吸引力。
最後，受訪者認為，教育和生活方式在跨境產業投資中所扮演的角色愈見突出。
從長遠來說，那些擁有世界級大學和中小學院校，並且能夠提供安全優質生活環境的城市，必將因此受益。
