產業傾情：退休樂園在大馬 -- 馬來西亞 房地產 投資 置產 買房 第二家園 遊學 黃經理 Sam 0916-830555

若是大馬人，退休後，你還打算留在大馬安享晚年嗎？若非大馬人，退休後，你又打算到哪個國家安享晚年呢？其實，在很多外國人心目中，大馬可是真正的退休樂園。
勞勞碌碌半生，辛苦打拼了大半輩子，每個人都希望在老年時，能到一個嚮往的退休天堂安頓身心、安享晚年。
根據美國《國際生活》（International Living）網站最近發布2013年度全球最佳退休天堂排行榜顯示，馬來西亞以87.6的高分，從去年的名列第四，躍居成為全球第二（也是亞洲唯一上榜的國家）、僅次於尼加拉瓜的最佳退休天堂。

已批准逾2萬申請
《國際生活》是針對房地產價、退休特別福利、生活成本、綜合項目、娛樂設施、醫療保健、基建設施、天氣氣候這8個項目進行評比，以選出全球22個最適合退休的國家。而馬來西亞則憑著娛樂設施齊全、生活成本低廉、醫療保健完善，加上四季如夏、自然環境優美出圍，奪得全球第二退休天堂殊榮。
事實上，自我國旅遊部於1996年開始出台、2002年易名（原名銀髮計劃）推展“馬來西亞———我的第二家園計劃”
（Malaysia mysecond homeprogramme，簡稱MM2H），以吸引世界各地（特別是高消費國高收入）的退休人士移民來馬投資定居。
根據統計數字顯示，自2002年至2012年，在過去10年間，我國總共批准了2萬328份申請，主要來自中國（17.5%）、孟加拉（12.1%）、日本（11.9%）、英國（9.4 %）、伊朗（6.1%）、新加坡（4.3%）、台灣（4.0%）、巴基斯坦（3.9%）、韓國（3.4%）、印度（3.4%），以及其他（24.0%）。
這些成功的申請者均可獲得移民局批准長達10年多次入境社交訪問准證（Social Visit Pass,之後還可無限更新），以長期定居大馬。

第二家園計劃容易申請
要申請“馬來西亞———我的第二家園計劃”，條件並不算苛刻。
年齡50歲以上者：定期存款35萬令吉，每月至少有1萬令吉入息（一年後可以提出5萬令吉置業或支付醫療費或孩子的教育費，但銀行戶頭至少須保留10萬令吉）。
年齡50歲以下者：定期存款50萬令吉，每月入息至少有1萬令吉（一年後可以提出15萬令吉置業或支付醫療費或孩子的教育費，但銀行戶頭至少須保留15萬令吉）。
然而，若申請者已在馬來西亞擁有逾100萬令吉的產業，年齡50歲以上者則只需存入10萬令吉；年齡50歲以下者需存入15萬令吉。
尤其是產業，在“我的第二家園計劃”下，移居大馬的外國人均受允許購買超過50萬令吉以上的產業。條件是成功申請者（50歲以上者），可在一年後從定期存款中提出15萬令吉，或10萬令吉（50歲以下者）購買50萬令吉以上的房屋。餘額則可向銀行申請高達70%的房屋貸款。

逾70%為投資置業
“我的第二家園計劃”參與者定居的地點，主要集中在巴生谷、檳城、柔佛、金馬崙這些人口稠密的城市或天高氣爽的高原。正因這批外國移民人口，連帶地也直接地帶動了我國產業、百貨、飲食、旅遊、休閒、教育、醫療與保健業的蓬勃發展。
根據“我的第二家園計劃”統計數字顯示，從2007年至2012年間，這項計劃達成交易的產業共1659項，總值達15億令吉。
其中，逾70%為投資置業，餘者約30%是買來自住。主要原因是，大馬的產業增值潛能大，每年的增值率一般介於10至15%，而且轉售率也快；縱使出租，每年也一樣可以賺取4至7%的淨租金率。
當然，要賺取如此豐厚的回酬率與租金率，外國投資者與置業者第一首選的是好地點的好產業，特別是巴生谷一帶價值逾100萬令吉以上的高價產業，包括設有圍籬與保安設施的有地產業如獨棟、半獨立式洋房、高級公寓、服務公寓等。

總結：環境好物價低吸引外國人
總之，《馬來西亞———我的第二家園計劃》不僅成功吸引外國人前來我國定居投資置業，刺激我國經濟成長活力。
而以大馬沒有天災優越的地理環境、豐富的天然資源、多元的種族文化色彩，加上政府給予汽油、糖與其他食品補貼促使成本低價的生活指數、完善齊全的基建設施、無處不在的投資機會等，更使馬來西亞成為國人引以為傲的一塊幸福樂土、外國人心生嚮往的一個退休天堂！

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20130828 各位久等啦~~馬來西亞考察團終於回國了！ -- 馬來西亞 房地產 投資 置產 買房 第二家園 遊學 黃經理 Sam 0916-830555

馬來西亞最大的皇宮位於Mont' kiaka旁

巴比倫百貨旁人潮

雙子星百貨人潮

吉隆坡的獨立廣場

吉隆坡敦拉薩金融中心（TRX）積極整地中

馬六甲老街

馬六甲老街二

馬六甲老街三

馬六甲霹靂腳踏車

馬六甲遊湖

馬六甲遊湖二

吉隆坡捷運等車處

吉隆坡車廂

首先感謝上帝的保守讓我們出也平安入也平安，也感謝這一次參與的全體成員，讓我受益良多，能認識你們真好，謝謝。

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馬來西亞原定5至6%改為4.5至5% 國行調降GDP預測 -- 馬來西亞 房地產 投資 置產 買房 第二家園 遊學 黃經理 Sam 0916-830555

（吉隆坡21日訊）

雖然國內需求強勁，但外圍疲軟的衝擊較大，促使我國2013年次季國內生產總值（GDP）只增長4.3%，上半年為4.2%，比市場預測遜色，同時國行將今年GDP的預測，從原本的5%至6%降低至4.5%至5%。

公共開銷增速改善
國行總裁丹斯里潔蒂博士在次季經濟增長匯報會上說：“雖然國內需求持穩，次季增長7.3%，整體表現卻受到外圍環境疲軟的影響。”
其中，私人界消費增長7.2%，主要受到穩定就業境況及國內導向領域持穩的薪金增長扶持。
同時，公共開銷的增速則改善至11.1%，高於首季的0.1%，反映出政府在供應及服務的開銷，以及穩定的薪酬開銷。
今年次季，所有領域都取得增長，持續成為我國經濟增長推手，尤其建築業更是貢獻最大。

建築業增長最強勁
根據國行的數據，建築業在次季的增長幅度最強勁，達到9.9%。
其他領域的首季表現，分別為服務業增4.8%、製造業增3.3%，農業升0.4%，礦業則升4.1%。
不過，外圍情況疲軟，導致出口大幅走跌。
雖然次季GDP增幅高於首季的4.1%，但卻低於市場預測的4.9%。
此前，路透社針對我國今年次季GDP向16名經濟學家進行的調查，得出按年增長4.9%的中值，預測範圍介於4.2%至5.2%。

外圍改善將提振出口
在展望下半年，潔蒂預計，整體環境持續充滿挑戰，但會看到外圍經濟出現改善，料將提振我國出口市場。
“加上我國成長主要推手的國內需求持穩，以及通脹率仍受到控制，所以我料今年下半年經濟展望較好。”

首半年GDP增​​4.2%
不過，由於出口連續數個月疲軟，而首半年GDP僅增長4.2%，所以，國行把我國今年GDP預測從原來的5至6%，下調至4.5%至5%。
今年7月份通脹率為2%，全年則預計介於2至3%之間。

次季經濟增長匯報會重點
●盈餘26億元，16年新低
●或延後需龐大進口計劃
●若美收緊QE，我國可應付
●預算案公佈削減補貼項目
●家債已減，無意再“打車”

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馬來西亞 納茲裡：不受各因素影響今年遊客可達標 -- 馬來西亞 房地產 投資 置產 買房 第二家園 遊學 黃經理 Sam 0916-830555

（檳城18日訊）

我國旅遊業不受各因素影響，仍可在2013年達到2680萬人次的遊客目標。
旅遊部​​長拿督斯里納茲裡指出，我國旅遊業並沒有受到沙巴安全課題影響，而在6月到馬游客數量減少並非是治安問題而是陰霾的關係。
“由於新加坡嚴重受到陰霾的影響，所以在6月，到我國的新加坡遊客劇降了70%，不過整體上在首二季，我國的遊客是增加了7%。”
他是昨晚出席在大英義校由旅遊部舉辦的開齋節餐會時，在記者會上這麼指出。
納茲裡也說，旅遊部有意把各項佳節的餐會當做旅遊產品之一，因為國內游客對各式的佳節餐會深感興趣。
“全國的開齋節餐會在馬六甲舉行，而我也在選區辦了一場，我認為必須對各州公平，所以這次旅遊部也在北馬的檳​​城主辦，這也顯示了旅遊部並沒有邊緣化由民聯執政的檳城，我們現在應該談愛國精神，大選時才來角力，我們是要民主，希望藉此餐會，能夠國民能夠團結一致。”
他指出，繼製造業之後，旅遊業也是國家經濟來源，並帶來外匯，所以旅遊部所花的每一分錢都是對國家的一項投資。

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馬來西亞 納吉上任100天最大挑戰穩定團結 -- 馬來西亞 房地產 投資 置產 買房 第二家園 遊學 黃經理 Sam 0916-830555

 

（吉隆坡13日訊）

數名分析員認為，從5‧05大選至今，上任100天的首相拿督斯里納吉所面對的最大挑戰是維持國家穩定及國民團結，因為第13屆大選造成社會出現分歧。

以馬來西亞人自居
政治分析員拿督再納克林教授說，凝聚及團結社會是納吉首要任務，確保國陣在第14屆大選仍能獲得委託，執政國家。
“最重要的挑戰是如何凝聚國人，以便國人能以馬來西亞人自居。這是第14屆大選的挑戰，看選民是否以馬來西亞人自居，或繼續依族群投票。”
在發展方面，再納說，目前最重要是人民能夠看到政府推行所有的計劃，因為發展計劃早在大選前已擬好。

李霖泰盼一馬理念團結各族
社會活躍分子丹斯里李霖泰則希望“一個馬來西亞”理念下的種族團結能夠繼續加強。
“若有一小撮人繼續秉持著種族政治，'一個大馬'理念下的種族團結期望將會落空。”
因此，他希望納吉更嚴正看待團結課題，因為那對國家發展議程邁向高收入國目標是很關鍵的。
李霖泰也是大馬防範罪案基金會副主席。
針對國內治安課題，他說，納吉政府很認真地解決治安課題，特別是罪案。
大馬消費人聯合會主席拿督馬里姆都讚賞納吉在這幾個月已逐步兌現大選宣言。

納吉逐步踐諾
他希望政府繼續關註消費者生活水平，如健康、教育及公共交通，因為這些領域對低收入群是非常重要的。
納吉所領導的政府將在未來5年加強推動國家轉型政策，確保經濟增長​​維持動力、通脹及生活水平下降、低失業率及罪案率受控制。
納吉也關注公平有素質教育、縮小基建鴻溝及鄉城收入，維持健康的外資及本地投資水平，提高國家競爭力。

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亞太區消費人擔心經濟課題67%馬來西亞人最關注罪案 -- 馬來西亞 房地產 投資 置產 買房 第二家園 遊學 黃經理 Sam 0916-830555

（吉隆坡13日訊）

國際市場研究業者GfK公司指出，亞太地區消費者最擔心經濟相關問題，但也有不少地區人士高度關注犯罪和法紀問題，特別是大馬（67%）、越南（55% ）和印度（51​​%）。
GfK公司最新調查顯示，每5名受訪者中就有兩人擔心經濟衰退、失業、通脹及高價格問題。

33%人憂生活費
另每3人中有一人擔憂知否有足夠的生活費用及繳納賬單，可見經濟相關問題如今已成為亞太地區消費者的“最關注點”。
數個地區的消費者很擔心通脹問題，包括新加坡（65%）、泰國（55%）、中國（51%）和印尼（39%）。台灣（57%）、韓國（51%）和日本消費者則比較憂心經濟衰退和失業。
調查顯示，一半以上的澳洲受訪者關注個人財政狀況。
不少地區受訪者也高度關注犯罪和法紀問題，如大馬（67%）、越南（55%）和印度（51​​%）。
GfK公司消費趨勢區域主任朱迪羅伯茨說，各地經濟條件大多數趨向穩定，但仍引起一些區域消費者的不安。

28國4萬人受訪
他指出，某地方人民也對特定議題展現關注，如泰國（55%）及印尼（37%）關心藥物濫用，新加坡（42%）注重醫療費用，中國（33%）及印尼（32%）注重教育品質等。
28個國家和地區超過4萬名年齡15歲以上者接受GfK公司訪問，其中來自11個亞太地區，包括大馬、澳洲、中國、印度、印尼、日本、韓國、台灣、泰國、新加坡及越南，平均每個地區有1500人受訪。

節省金錢減少出外用餐
調查顯示，消費者在日常開支方面趨向謹慎，盡量減少不必要花費，他們慣用的“省錢大作戰”是減少出外用餐。
超過三分一（34%）受訪者指他們在過去12個月已減少出外用餐，近四分之一（23%）受訪者則表示少買衣服和鞋子。

澳韓台消費者最謹慎
“我們也發現，各國消費者更謹慎使用現金，其省錢策略包括使用優惠券、在有折扣的商店購物、購買節能產品、批量採購以獲更多折扣、購買便宜品牌等。”
澳洲、韓國和台灣消費者最謹慎花費，他們往往自覺地展開節省策略，例如澳洲人更傾向於小心購買日用品（63%）及等待產品有優惠價才購買（63%）。韓國人（73%）及台灣人（67%）則喜歡用優惠券。
羅伯茨說，一些國家如澳洲的經濟不確定，加上生活成本很高，導致消費者需更謹慎花費。
GfK公司最近一次的調查是在今年1月至2月間完成。

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倫敦房市飽受增稅之苦 -- 馬來西亞 房地產 投資 置產 買房 第二家園 遊學 黃經理 Sam 0916-830555

 
（英國‧倫敦7日訊）
《金融時報》報導，英國去年調升印花稅，讓稅率超過3%，令倫敦近三分二住宅銷售受到衝擊。納稅人聯盟認為調高印花稅，只會增加首購族或換屋人士負擔，因此呼吁調降稅率。

印花稅超過3%
稅盟指出，去年印花稅讓國庫進賬40億英鎊，約18億英鎊來自倫敦房屋買賣，佔全英國印花稅收45%。
調高稅率後，即使是普通住宅買家，也要繳交數千英鎊印花稅。

以目前稅制來看，價值12萬5千到25萬英鎊住宅的印花稅率1%，逾25萬英鎊為3%，逾50萬英鎊為4%，逾100萬英鎊為5%，逾200萬英鎊為7%。
調高印花稅後，讓愈來愈多買家負擔加重。去年全英國72萬3千829宗住宅買賣裡，逾四分之一稅率在3%以上。

倫敦去年65%住宅交易印花稅率為3%以上，而且所繳稅金即佔倫敦徵整體印花稅金的97%。與英國其他地區，僅10%左右住宅交易，受調高印花稅率影響相比，倫敦房市達三分之二交易飽受增稅之苦。

稅盟已發動“壓下印花稅”運動，要求政府調降稅率，認為高印花稅率成為住宅用家進場的障礙。
稅盟首席執行員辛克萊（Matthew Sinclair）說，政府在調高稅率後，根本沒有做任何事去減輕大家的負擔。
他強調把稅率加倍是不公平，只會把買屋的門檻拉高，讓有意成為首購族，因為負擔增加而無法置業，其他想要換屋的人也難以如願。
（星洲日報／財經）

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底特律成反面教材 -- 馬來西亞 房地產 投資 置產 買房 第二家園 遊學 黃經理 Sam 0916-830555

2013年7月18日，美國底特律市政府向破產法院提交破產保護申請。由於該市債務總額達185億美元，破產程序可能歷時1至3年，成為了有史以來最大的政府破產案。 

這個曾經與紐約比肩的城市，其實早在1967年的種族衝突後，城市中的種族之間已出現隔閡，社會問題也由此多了起來。 爾後的70年代，科爾曼（Coleman Young）仰賴著城內超過50%的黑人選民，連任20年的市長，遺憾的是，他在任期內仍然無法改善種族分化的問題，致令城市管理不當、公務人員愈加貪污腐敗。

科爾曼時代以後，底特律已是傷痕累累，在這當兒，2008年偏偏來了個金融風暴，令該市受到致命一擊，福特、通用、克萊斯勒3大汽車公司裁員14萬，克萊斯勒和通用更在次年相繼宣佈破產。 由於底特律曾經有一半以上的人口都為這3家公司服務，因此這3家公司受創後，城市內的經濟更是不堪入目。

根據美國人口普查局的數據，從2000年到2010年的10年間，累計離開該市的人口達25萬。 經過種種的經濟災難，這個曾經擁有180萬人口的城市，人口僅剩下70萬左右，成為國內的燙手山芋，週邊市政府皆退避三舍。底特律政府在債務重重且求救無門下，唯有申請破產保護了。 

由此看來，若當時底特律的人口分布比較均勻，減少種族之間的矛盾，可能歷史就要改寫了，但既然一切已成事實，現今的社會不妨以此為鑑，人民之間不應再步它的後塵，相互之間應該展現更多的包容，促成如50年代般經濟繁榮的底特律。

（星洲日報／財經小品：鄭俊發）

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馬來西亞去年遊客達2500萬全球第10 -- 馬來西亞 房地產 投資 置產 買房 第二家園 遊學 黃經理 Sam 0916-830555

 

（吉隆坡6日訊）

根據聯合國世界旅遊組織的報告，馬來西亞去年遊客入境人數達2500萬人次，全球排名第10位。
在2500萬人次中，1850萬人次或74%是來自新加坡、印尼、秦國、汶萊及菲律賓。

根據《星報》報導，大馬旅遊同業協會副會長陳國良說，來自東協國家的旅客預料會繼續增加。
他說，東協國家經濟強勁成長，同時友好關係加強，帶動互相交流，從而促進旅遊業的發展。

“大馬市場和政治穩定，加上我國的服務業是全世界其中一個最好及最友善，是旅客選擇到我國觀光的主要因素。
他說，大馬有多元的文物古蹟、美麗的海灘、多樣化的文化景點及良好的基本設施。

大馬今年的全球排名，比去年下降了一個位置，被俄羅斯的2570萬人次超越。

法國依然排名首位，達到8300萬人次，接下來是美國的6700萬人次及中國的5770萬人次。
陳國良不認為最近發生在我國的槍擊事件，會影響外國旅客前來我國觀光，因為它不像發生在美國學校的恐怖襲擊事件。
在旅遊收入方面，他說，我國並沒有排名在全球首10名內，排名首位是美國4078億令吉、接著是西班牙1860億令吉及法國1735億令吉。

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新加坡人愛大馬房產‧4天4800萬成交 -- 馬來西亞 房地產 投資 置產 買房 第二家園 遊學 黃經理 Sam 0916-830555

（新加坡5日訊）

大馬地產仍受新加坡人歡迎，其中依斯干達成為首選，在短短兩個週末就完成的4千800萬令吉交易，90%買家為新加坡人。

在新加坡政府最近實施的房地產降溫措施推動下，新加坡人繼續積極往長堤對岸尋找房地產，尤其是柔佛依斯干達特區的首要地點及傳統熱門地點如吉隆坡。

於7月13至14日在新加坡舉辦的Property Guru房地產展，吸引超過2千155名新加坡人參觀，成交量超過3千零10萬令吉，售出超過30個單位。另外在7月27至28日，於柔佛舉辦首屆馬來西亞房地產展，吸引超過1千349參觀者，交易量高達1千830萬令吉，售出超過20個單位。

Property Guru在兩個週末分別於馬來西亞和新加坡舉辦的房地產展，總成交量高達4千840萬令吉，證明大馬地產大受歡迎。

（星洲日報／財經）

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牢記馬來西亞十大買房技巧 -- 馬來西亞 房地產 投資 置產 買房 第二家園 遊學 黃經理 Sam 0916-830555

 

1‧不看白天看晚上
入夜看房能考察小區物業管理是否重視安全、有無定時巡邏，安全防範措施是否周全，有無攤販等產生的噪音干擾等。
這些情況在白天我們是無法看到的，只有在晚上才能得到最確切的信息。

2‧不看晴天看雨天
下過大雨後，無論業主先前對房屋進行過怎樣的“裝飾”，都逃不過雨水的“侵襲”，這時候房屋牆壁、牆角、天花板是否有裂痕，是否漏水、滲水等狀況就能一覽無遺。尤其要格外留意露台、衛生間附近的地板，看看有沒有潮濕發霉的現象。

3‧不看裝修看格局
購買房屋最好是看空房子。因為空房子沒有裝修遮擋，也沒有傢俱、家電等物品的掩飾，可以清晰地看到整個房子的格局。如果客廳的門直接面對臥室，則私密性比較差。好格局的房子應該有效地把各種功能區分開來，如宴客功能、休息功能等。

4‧不看牆面看牆角
查看牆面是否平整或潮濕、龜裂，可以幫助購房者瞭解是否有滲水的情況。而牆角相對於牆面來說更為重要。
牆角是承接上下左右結構力量的，如發生地震，牆角的承重力是關鍵，而牆角嚴重裂縫時，漏水的問題也會隨時出現。

5‧不看裝潢看做工
好的裝潢都會讓人眼睛一亮，但高明的裝潢卻可以把龜裂的牆角、發霉、漏水等毛病一一遮掩。因此買房子的時候，購房者必須要注意房屋的做工，尤其是牆角、窗沿、天花板的收邊工序是否細緻，而這些地方往往容易被忽視。
如果發生問題，對這些細小處進行修繕是件很麻煩的事，挑出這些小毛病，可以增加和業主討價還價的籌碼。一般來講，裝潢新但做工很粗糙的房子，很有可能是投資客買來的房源，其目的是低買高賣賺取差價，對這類房源要多加注意。

6‧不看窗簾看窗外
應注意房子的通風狀況是否良好，房屋是否有潮濕、霉味，采光是否良好。檢查一下房屋的窗戶有無對著別家的排氣孔。

7‧不看冷水看熱水
如果要想知道水管是否漏過水，可以看水管周圍有沒有水垢、水有無泛黃。檢驗浴缸時要先打開水龍頭，看流水是否通暢，等到蓄滿水後再放水，看看排水系統是否正常。沒有熱水的房子一般有2種情況：一是房子已經很久都沒人住了，二是房子可能賣了很久都沒賣出去。

8‧不看電梯看樓梯
新建商品房大都是電梯房，電梯的功能固然重要，樓梯也不容忽視。看一下是否有住家的堆積物、消防通路是否通暢。

9‧不看地上看屋頂
看完客廳的地板、浴廁的瓷磚、廚房，購房者還要看看燈飾的路線，看一下天花板是否有水漬，或是漆色不均勻的現象。如果有，表示可能存在漏水。
如果可能，帶上螺絲刀，卸下燈具，打上手電筒，看一下吊頂裡屋子四角是否有油漆脫落、漏水等。

10‧不見房東見保安
可以和小區管理員或保安聊天。因為他們是最瞭解小區基本狀況的，有時他們比業主更能客觀、準確地告知買家房屋的相關情況。從他們口中獲得所需的信息，有時還能成為買房與否的決定性因素。
（星洲日報／投資致富‧買屋專柜）

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計劃總值達10億元令吉 Datum Jelatek 2018完工 -- 馬來西亞 房地產 投資 置產 買房 第二家園 遊學 黃經理 Sam 0916-830555

Datum遮拉迪將成為隆市夜空的另一景觀

Datum機構的最新旗艦計劃Datum Jelatek將為吉隆坡夜空增添亮點，這項發展總值達10億令吉的計劃，預計將在2018年完工。

這項計劃靠近遮拉迪（Jelatek）捷運站，距離吉隆坡市區只有4站之遙，國油雙塔樓美景將是該計劃的最大賣點。

這項計劃佔地5.8英畝，將打造4棟高樓及銜接大樓的全馬首個空中花園大橋。
Datum Jelatek包括一層樓的辦公單位、674間服務式公寓以及3層樓高的零售商場。
Datum機構母公司雪州發展機構（PKNS）總經理奧瑪表示，Datum遮拉迪遵照綠色建築指數（GBI）標準建造，公司計劃讓Datum遮拉迪計劃參與多項房地產及建築比賽。
“Datum Jelatek為不同需求的購屋者而設，公寓單位面積介於530平方尺至7200平方尺，從個人到大家庭對空間的需求都可兼顧。”

目前，這裡的單位平均售價為每平方尺1300令吉，單位售價介從60萬令吉起跳。”

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馬幣短期試探3.30‧年杪有望扭轉劣勢 -- 馬來西亞 房地產 投資 置產 買房 第二家園 遊學 黃經理 Sam 0916-830555

（吉隆坡1日訊）

貨幣專家認為，短期內的馬幣兌美元料持續走低，落在目前水平波動或甚至試探3.30令吉水平，惟較後疲弱周期將漸逐消逝，至2013年杪前料有望扭轉劣勢止跌回揚。
截至昨午5時為止，馬幣兌美元匯率進一步貶跌至3.2440令吉，創下自2010年6月以來最低水平。單在今年7月，馬幣兌美元就下跌2.2%，而於今年至今為止，馬幣則貶跌了6.0%，繼印度盧比及日本日圓之後第三差的貨幣。
馬幣今日走勢稍穩，一度回收3.24失地至3.2385水平，下午5時掛3.2410。
安聯研究指出，馬幣短期持續波動，在未來1至3個月里，馬幣兌美元的交易走勢，料介於3.15至3.25令吉，至3.20至3.30令吉之間波幅游走。
安聯預測，2013年杪馬幣兌美元匯率將保持在3.12令吉水平，特別是獲得國家銀行的扶持，以及經濟基本因素，如今年下半年經濟成長轉佳等利好支撐。

次季經濟成長料不會超過5
若大馬2013年次季實質經濟成長超過5%，相信馬幣匯率將比預期更快增值。惟市場一般預測，大馬2013年次季經濟成長不會超過5%。該行預測大馬全年經濟成長為4.8%，市場預測為5%，國行為5%至6%之間。
安聯指出，馬幣在31日急貶，主要是綜合多項因素造成，包括惠譽檢討大馬主權信貸評級展望，從現有穩定下調至負面，美國聯儲局暗示QE措施可能開始退市，大馬政府及家庭債務有增無減等。
惟隨著美國聯儲局最近宣佈經濟成長保持疲軟，預料不會在近期里縮減購買國家債券，或不會對QE措施採取退市行動，預料在某程度上使馬幣兌美元匯率獲得支持。
安聯指出，截至2012年杪為止，大馬政府財政赤字達53.5%偏高水平，接近其55%頂限，使外資可能擔心而撤離市場。反觀其他同儕財赤較為偏低，包括印尼為25%，菲律賓為51%，以及泰國則為43%。而大馬家庭債務也達到83%偏高水平。
近期的大馬貿易盈余也縮減，包括5月份跌至僅剩10億令吉，特別是主要貿易伙伴-中國的市場需求減緩所致。截至今年5月杪，國家銀行國際儲備金為1千410億美元，惟至6月杪則減少至1千380億美元。

（星洲日報／財經）

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馬來西亞 房屋須注意什麼？ -- 馬來西亞 房地產 投資 置產 買房 第二家園 遊學 黃經理 Sam 0916-830555

沒有署名的讀者來信指出，他準備脫售已經住了20年的房屋，房屋貸款已於15年前付清，買賣正在接洽中，以下是他提出的問題：

1.從報上得知，簽署買賣合約後，賣方需給予買方3個月的無利息付款期，若3個月期滿還不能清還，則須多給一個月需付利息期限付款來完成手續；請問，利息如何計算？若第4個月後買方還是不能清還，又應當如何處理？ 若買方最後因銀行貸款問題或自身其他問題導致買賣失敗，延誤了賣方領取賣屋款的程序，賣方是否有權索償？買方已付予賣方律師的10%購屋訂金，應該如何處理？

2.賣方須於何時遷出？是否於屋款完全付清了的3個月內？若限期後不克遷出，是否可同樣付利息延期？

3.若屋子以24萬令吉賣出，請問律師費如何計算？賣方是否亦須付買賣合約印花稅，又如何計算？此外，賣方還需付甚麼費用？

4.自住了20年的唯一產業，應該無須繳付產業盈利稅，因此，律師也不能扣押賣方任何款項，情況是否如此？

5.若賣方遷出、屋子搬空後，買方才抗議屋子有損壞（例如：大衣櫥後的牆壁有裂痕、屋頂漏水、廁所阻塞等等），賣方是否還有責任？

答：購屋者協會中文組主任陳鍾靈說，在轉手市場的產業買賣或交易，一般是在3個月內完成，另加一個月的支付利息寬限期，只要產業交易沒有面對障礙，多數都可以在期限內完成。

由於是在轉手市場的交易，因此買賣合約並非標準協議，而是在買主與賣主之間經過協商後，向律師表達彼此的意願所達成的文件。

假如房屋是出租給其他人，買方若希望一旦交易完成，可以領取到房屋的鎖匙，務必要向賣主提出包空的要求，並且列入買賣合約的條文，尤其是賣主與其租戶的租約仍未期滿，必須確保賣主妥善處理租戶那邊的問題。

買賣雙方須達共識寫進合約

關於遲完成交易需付利息的問題，也是買賣雙方在律師草擬合約之前，必須取得的共識，早期銀行利率較高時，一般是徵收10%。最近這一兩年是8%，其實沒有明確的標準，買賣雙方可以提出本身的要求，當雙方在合約上簽字，表示同意合約的條件，一定要遵守。

不過，這裡要補充一點，假如是租賃契約的房屋，就是人們俗稱的99年、而不是永久地契的單位，那麼交易的落實期限會比較長，就是律師必須向有關當局提出交易申請，待州政府批准後，3個月的交易期限是由領取批准日算起，一般最快也要3個月時間才可領取獲批的文件。

這位讀者來信沒有說明其房屋是坐落在永久地契或租賃契約的土地上，這裡補充作為參考。來信提到若第4個月後買方還是不能清還，又應當如何處理的問題，這些也可以事先在合約內寫明。

另外，假如買方最後因銀行貸款問題、或本身其他問題導致買賣失敗，延誤了賣方領取賣屋款的程序，賣方是否有權索償？買方已付予賣方律師的10%購屋訂金，應該如何處理，如果預見或擔心會發生這樣的問題，也應該先談好要如何處理，並寫進合約內。

還有，假如買方已付完購屋款給其律師，賣方需交出已清還的門牌稅、水、電費、排污費等單據給其律師，律師將通知其客戶就是賣方將鎖匙交出，以便交給買方，當房屋鎖匙已交出，這應該是賣方遷出其房屋的時候，以便買方可以進行裝修或另做其他安排。

假設賣方買的新屋仍未完工，或是仍未能交鎖匙，賣方被迫需要繼續住在其原有的房屋，他在交鎖匙給買主之前或是簽署買賣合約時，就需要講清楚。

一般多數是向買主暫時租屋，前提是買主不急於搬進來，如此就可以兩全其美。

關於律師費與印花稅，其計算法是首15萬令吉1%、接下來85萬令吉0.7%、再下來的200萬令吉是0.6%。

至於產業印花稅則是這樣計算：首RM100,000以1%計算、RM100,001至RM500,000以2%計算，以及RM500,000以上3%。賣方不需要支付產業印花稅，而是需要支付律師費，至於買方則需要支付律師費與印花稅。

房屋過5年不需繳產業盈利稅

一間已過了5年的房屋，應該不需被徵收產業盈利稅，而且房屋貸款已繳清，手續也比較簡單，只要沒有面對阻力，一般交易都可以順利進行。

雖然說在轉手產業市場，買主在看屋時，接受了屋子的狀況，過後也不能反悔，不過，如果是比較嚴重的問題，賣主不妨坦白告訴買主，並在價格上做一些調整，以便買主領取二手屋鎖匙進行裝修時一起修理，有些時候坦誠對雙方都有好處。

（星洲日報／投資致富‧產業問診室）

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