新城國際地產：海外投資房地產是一件不簡單的事，需要做足功課的，而大馬房產正面臨滯銷問題這是也事實，但你可能不知道現在市場正在轉變，有些地方已經慢慢被人注意到，千萬不要被滯銷兩個字給蒙蔽了，因為此時進場一定可以找到滿意的標的物！！！
談及產業滯銷問題，友聯產業經紀公司總經理包久武表示，我國人民平均收入依然偏低，建議產業發展商或政府機構，多建價格在20萬至25萬令吉的房屋，讓更多年輕人有能力購買。畢竟我國年輕人的平均收入，比較有能力購買這一價位的房屋。
假如產業坐落在比較靠近市區的地點，基於地價稍貴，業者可以多建中價公寓，如果是郊區則可以興建中低價排屋。
由於興建中低價房屋，一樣需要附加成本，如果由州政府或地方政府承擔基本設施的鋪建，例如通往住宅社區的道路、溝渠等設備，這樣可以減輕業者的負擔，鼓勵他們多建這些價位的房屋，市民也有更多這類價位的房屋可選購，對彼此都有好處，可以說取得多贏的局面。
他說，其實市場上還有許多年輕人還未有自己的房屋，他們也很想購買，只是許多房產單位的價格，都超出他們的負擔能力。其中貸款申請不獲批，購屋計畫幾乎就免談。
假如發展商與地方政府合作，增建中低價房屋，當然地點必須是屬於比較策略性的位置，發展商應該不會面對房產滯銷問題。
另外，不論是私人界產業發展商或市政府，最好是不繼續興建高密度辦公大樓，特別是位於市中心窄小的地點，屆時只會造成滯銷產業問題更嚴重。
檢討商場興建計畫
包久武補充，在網購日益普及的今天，應該重新檢討購物商場、霸級市場的興建計畫，在巴生河流域，業績理想的購物商場並不多，有一些在辛苦經營、有一些已經關閉，如果再有新的購物商場加入市場，將會衝擊該領域的成長與表現。
首購族靠父母付首期
為邁向高收入國努力，有關方面實施一些措施，間接推動屋價上揚，與10年前對比，今天一些地區的屋價，幾乎翻了一或兩倍，這是相當驚人的漲幅。
在本地產業市場，粗略估計，大約40至50%的市民擁有房屋，這一組人也有能力轉換房屋，提升本身在房屋的擁有權。
包久武說，市場上還有大批年輕人，未能實現擁屋夢想，每月支領3000至3500令吉的薪金，假如單靠個人的財力，想要在巴生河流域購買一個3房或2房公寓都有難度。
這個時候，富爸爸或&富媽媽需要登場，例如協助孩子支付購屋首期屋款，以便降低貸款的額度，與其貸款90%、減為貸款80%，孩子若只籌得10%，父母協助支付另外10%，這或許有助提高孩子申請貸款獲批機會。
但市場上的富爸爸或&富媽媽並不多，眼看這樣的情景，日後將有一批無法購買房屋的新生代，他們可能被迫長時間租屋。可是，租金也不見得是小數目，有些時候可能與房貸分期付款不相上下，預料這將會是房產市場的困境。
至少準備10%額外費用
即使是沒有購買產業經驗者，除了曉得向銀行申請房屋貸款，獲批了才可以繼續下一步的購屋計畫，相信也知道購買房產需要準備一筆不小的資金。
林若輝律師受詢時指出，在購買房屋之前，至少須準備一筆相等於屋價10%的屋款，還要準備律師費、印花稅等費用。
一般來說，在購買房屋時都需要繳付買賣合約律師費（向發展商購買一手房屋，也有可能由發展商承擔買賣合約律師費，但不是所有發展商、或所有房產計畫都附有這樣的優惠。）除了律師費，還需要準備買賣合約印花稅、貸款合約律師費和貸款合約印花稅，假如包括買賣合約律師費，這些費用加起來大約需要1萬5000令吉，因此最好是能準備2萬令吉的資金。
不過，這裡要補充一點，這些費用都需以現金繳付，因此在購買房屋之前，應該事先準備好這筆錢。
注：買賣合約律師收費修訂（2017年3月15日開始生效）計算方程式如下：
首50萬令吉1%：5000令吉，隨後50萬0.8%，接下來200萬0.7%，隨後200萬0.6%，接下來250萬0.5%。屋價超過750萬令吉，律師收費可商議，但不超過0.4%。
舉個例子供參考，林律師說，假設購買的產業價格是120萬令吉，律師費這樣計算：首50萬令吉1%：5000令吉，接下來50萬令吉0.8%：4000令吉，剩下的20萬令吉0.7%：1400令吉。律師費總數為1萬零400令吉。
買賣合約印花稅計算方程式：
房屋價格首10萬令吉，印花稅1%、10萬零1至50萬令吉，印花稅2%、房屋價格50萬零1或以上3%。除了律師費、印花稅，還有地契搜尋、手續費、消費稅等費用。
注：根據2016財政預算案，首次購買房屋不超過50萬的買家，將會獲得50%的買賣合約印花稅折扣。
首購族申貸有優惠
過去幾年，政府意識到可負擔房屋供應不足，已先後推出一些相關房產計畫，例如一馬房屋、青年房屋等等。申請者必須符合一些條件，例如收入偏低、已經結婚，本身未有任何房屋或父母也沒有房屋。
可負擔屋10年內不准轉售
同時，在購買房屋後的10年內不准轉售，以防止炒房活動熾熱，當然條件由個別州政府決定。
假如想要購買以上房屋，必須向有關當局旗下相關機構登記，並等待他們通知申請是否獲批。
在首都吉隆玻，最近一項位於敦拉薩鎮的The Holmes2B座推售時（A座尚未推出），獲得不錯反應。這是一項兩棟樓的高密度公寓計畫，個別大樓擁有493個單位，建築面積分別有943平方尺和1104平方尺，售價從37萬令吉起跳，預料需要3年半時間完工。購屋者多數是首購族、年輕家庭，年齡在40歲以內。
這只是其中一項可負擔房屋計畫，雪隆地區仍有不少類似房產計畫，分別位於甲洞、武吉加里爾、文良港等地區。
談到青年房屋計畫，這裡補充一些資料供參考：政府和國民儲蓄銀行（BSN）合作推出的青年房屋計畫（Youth Housing Scheme）已經開放讓民眾申請，符合資格的民眾應把握機會。
青年房屋計畫推出的目的是為了協助25至40歲之間的夫妻購買首間房屋，在青年房屋計畫下，青年夫婦每月可獲得200令吉獎掖，以繳付每月貸款，獎掖為期2年。
年輕夫婦透過這項計畫，可享有減免50%房屋印花稅的支付，200令吉獎掖將透過國民儲蓄銀行的GIRO／GIROi戶頭派發。
申請者也可從公積金第二戶頭申請，提領部份存款做為房屋買賣的資金。
逆向思考：辦公樓供過於求
截至2016下半年，吉隆玻和雪蘭莪地區，辦公空間介於9510萬平方尺；另外250萬平方尺的空間，將於2017上半年期間加入市場。屆時供應市場的辦公空間將繼續增加，對該領域的發展帶來一定程度的衝擊。
同樣也是在吉隆玻會議中心地帶，就在陽光吉隆玻城中城附近，名為Lot185的綜合用途產業計畫正在規劃中，那是KLCC控股私人有限公司與另一家投資機構的聯營計畫，擁有34萬平方尺的零售產業空間、75層的辦公大廈及54層的5星級酒店，預期在2019年杪完工。
從這裡可以預見，零售產業空間、辦公大廈等商業產業的供應量，再過兩年將進一步增加。與此同時，莫實得控股未來的Nucleus辦公樓，位於珍珠白沙羅，目前正在興建中。
這座26層樓的辦公大廈，擁有多媒體超級走廊及綠色大廈認證，可出租面積大約23萬7717平方尺。如此看來，辦公商業單位的空間供應，正處於增升的軌道，屆時是否能被充份應用，現在預測為時還早。
二手屋也會有好康
產業經紀陳少凡說，在房產滯銷期間，二手市場也有比較多的待售房產，如果是真正的賣主，他們一般願意降低售價，這時應該是買家的市場。
另一名產業經紀表示，產業市場好景時，偶而會有少數業主測試市場，當他準備出售的房屋，會有許多人來問津，可能表示他的要價很有吸引力，然後賣主轉口說不賣了，不只經紀白忙一場，一些有潛能的買家，可能也會失望。
不過，當市場演變為買家的市場，這種情況就比較少見，許多時候經紀可以很肯定告知，賣主是真心要賣房屋，因為賣主有別的規劃，例如他已經買了另一間較大、價格較高的洋房，他決定將這間房屋脫售，以便售屋所得可以用來裝修新買的房屋，或是降低新屋的貸款額度，這是轉手房產市場常見的情況。
商場滯銷更嚴重
包久武補充，不只是房產領域出現滯銷，購物商場零售單位、商業產業如店屋和辦公樓，也存在相當明顯的滯銷情況，而且滯銷的問題可能比房產領域更嚴重。
關於購物商場的業務狀況，其中相當多間的業務並不理想，惟少數幾間除外，例如陽光吉隆玻城中城、吉隆玻柏威年商場、谷中城購物廣場、園中城商場、雙威金字塔及One Utama購物中心，繼續取得超過95%的出租率。
至於辦公樓領域，滯銷和空置的情況相當普遍，在2016下半年，吉隆玻和周邊地區，鑒於商業產業，例如店屋和辦公空間，供應超越需求，加上企業界營運面對嚴峻挑戰，造成有關領域不論是在出租或租金方面，皆面對相當大壓力。
在吉隆玻周邊地區，較早前完工的白沙羅城豐隆大廈及吉隆玻生態城的辦公空間，面積總共78萬平方尺，使到累積供應量增至2460萬平方尺。
（星洲網）
